Статья 18. Контроль выполнения обязательств по договору

Управляющий осуществляет контроль за соблюдением застройщиком условий и обязательств по договору с целью своевременного предотвращение возникновения рискованных ситуаций в процессе строительства вследствие действий застройщика, которые могут привести к :

• изменению технических характеристик объектов строительства и/или объектов инвестирования;
• ухудшению потребительских свойств объектов строительства и/или объектов инвестирования;
• рост стоимости строительства больше чем на двадцатьпроцентов;
• увеличение сроков строительства больше чем на девяносто дней.

В случае выявления управляющим риска нарушений условий договора управляющий имеет право прекратить финансирование строительства, требовать разрыва договора, возвращение застройщиком всех направленных на финансирование строительства этого объекта средств, возмещение причиненных застройщиком ущерба, перечисление на счет Фонда финансирования строительства (ФФС) средств, необходимых для расчетов с доверителями соответственно требованиям статьи 20 этого Закона, которые выходят из ФФС в связи с разрывом договора об участии в ФФС, а также осуществлять другие
мероприятия по выполнению застройщиком своих обязательств по договору, определенные этим Законом.

Застройщик обязан по требованию управляющего на протяжении срока, определенного в договоре, возвратить денежные средства на счет Фонда финансирования строительства (ФФС) или уступить имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства, или на другие предметы ипотеки управляющему с соблюдением требований статьи 10 этого Закона, если другое не предусмотренное договором.

В случае нарушения застройщиком сроков сооружения объекта строительства или в случае ненадлежащего выполнения управляющим своих обязанностей, предусмотренных частью первой этой статьи, доверитель имеет право требовать от управляющего досрочного разрыва договора и выплаты ему средств. Управляющий обязан выплатить доверителю средства в сумме, которая определяется соответственно статье 20 этого Закона при отказе доверителя от участия в ФФС и не может быть меньшей чем сумма, внесенная доверителем в ФФС. Доверитель не платит управляющему вознаграждение за выплату ему средств в случае, если доверитель отказывается от участия в ФФС на основаниях, определенных этой частью.

Статья 19. Взаимодействие управляющего ФФС, застройщика и доверителя после введения объекта строительства в эксплуатацию

После введения объекта строительства в эксплуатацию застройщик письменно сообщает об этом управляющего и предоставляет данные относительно фактической
общей площади объектов инвестирования, полученные от органов, которые осуществляют регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

Управляющий Фонда финансирования строительства (ФФС) предоставляет застройщику перечень доверителей, которые имеют право получить в собственность закрепленные за ними объекты инвестирования, соответственно полученным доверителями от управляющего имущественных прав на эти объекты инвестирования, и сообщает каждого доверителя о введении объекта строительства в эксплуатацию, а по
письменному требованию доверителя предоставляет ему копию соответствующего акта.

На основании данных относительно фактической общей площади объектов инвестирования доверитель по текущей цене измеримой единицы объекта инвестирования осуществляет окончательные расчеты с управляющим Фонда финансирования строительства (ФФС) и получает у управляющего ФФС в обмен на свидетельство об участии в ФФС справку по установленной форме. Эта справка является документом, который подтверждает право доверителя на обретение в собственность закрепленного за ним объекта инвестирования.

В справке о праве доверителя на обретение в собственность объекта инвестирования обязательно должны быть указанные такие данные:

• номер справки и дата ее выдачи;
• вид ФФС - ФОН;
• данные управляющего ФФС;
• данные доверителя:
  для юридических лиц:
• для резидентов - наименование, местонахождение и идентификационный код в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины. Для доверителя Фонда финансирования строительства (ФФС), который составляет общего инвестора Фонда операций с недвижимостью, от лица и в интересах которого действует управляющий Фонда операций с недвижимостью, дополнительно должны быть указаны данные, которые дают возможность однозначно идентифицировать этот Фонда операций с недвижимостью - название и регистрационный номер выпуска сертификатов Фонда операций с недвижимостью;
• для нерезидентов - наименование, местонахождение и страна, где зарегистрировано лицо;
  для физический лиц:
• для граждан Украины - фамилия, имя, отчество, адрес постоянного местожительства и идентификационный номер в Государственном реестре физический лиц - налогоплательщиков и других обязательных платежей;
• для иностранцев, лиц без гражданства - фамилия, имя, отчество при наличии), адрес постоянного местожительства за пределами Украины;
• данные о закрепленном за доверителем объекте инвестирования:
• вид объекта инвестирования квартира, нежилое помещениеи т.п.);
• номер объекта строительства и его строительный или почтовый адрес;
• номер объекта инвестирования и его характеристики сверх, количество комнат, общее площадь и т.п.);
• сумма средств, внесенных доверителем в Фонд финансирования строительства (ФФС).

Полученную от управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС) справку о праве доверителя на обретение в собственность объекта инвестирования доверитель предоставляет застройщику для дальнейшего оформления права собственности на закрепленный за ним объект инвестирования. Для доверителей ФФС, которые
составляют общего инвестора Фонда операций с недвижимостью, от лица и в интересах которого действует управляющий Фонда операций с недвижимостью, уполномоченные органы, которые осуществляют регистрацию прав собственности на недвижимость, обязаны зарегистрировать построенный объект инвестирования на имя управляющего Фонда операций с недвижимостью или управляющего системы ФОН-ФФС, с соответствующей пометкой, для дальнейшего осуществления управляющим Фонда операций с недвижимостью или управляющим системы ФОН-ФФС операций с этой недвижимостью соответственно этому Закону, Правилам Фонда операций с недвижимостью и нвестиционной декларации Фонда операций с недвижимостью.

Для оформления правоустанавливающих документов застройщик и доверитель подписывают составленный застройщиком акт принятия-передачи объекта инвестирования, в котором отмечаются:

• перечень работ, которые застройщик провел на объекте инвестирования;
• перечень оборудования, которое было установлено на объекте инвестирования для следующей его передачи доверителю;
• краткий перечень работ, которые застройщик провел на объекте строительства и прибудинковій территории;
• перечень оборудования, которое было установлено на объекте строительства для следующей его передачи эксплуатирующим организациям или объединению совладельцев жилого дома.

Застройщик передает доверителю паспорта, сертификаты, гарантийные документы на оборудование, установленное на объекте инвестирования, которое переходит в собственность доверителя.

Доверитель имеет право в пятнадцатидневный срок со дня получения акта принятия-передачи объекта инвестирование или подписать подготовленный застройщиком акт принятия-передачи объекта инвестирования с указанием информации об отсутствии претензий доверителя к застройщику относительно объекта инвестирования, или подать в письменной форме свои обоснованные замечания относительно невыполнения застройщиком своих обязательств по объекту строительства и объекту инвестирования и относительно выявленных строительных недостатков.

В случае наличия у доверителя замечаний относительно невыполнения застройщиком своих обязательств по объекту строительства и объекту инвестирования застройщик обязан обеспечить безвозмездное устранение недостатков в пятнадцатидневный срок со дня представления замечаний или обеспечить безвозмездное повторное выполнение неподобающе выполненной работы или изготовление непоставленной или поврежденной вещи из такого же материала и такой же качества.

Ход сроков выполнения обязательств доверителя останавливается на время устранения недостатков, которые возникли по вине застройщика на объекте строительства и/или объекте инвестирования.

Оформление права собственности на жилье осуществляется застройщиком своими силами и за свой счет. Органы местного самоуправления оформляют право собственности доверителя на объект инвестирования на основании справки о праве доверителя на обретение в собственность объекта инвестирования, при этом органы местного самоуправления не имеют права требовать любых других документов относительно участия доверителя в Фонде финансирования строительства (ФФС).

Оформление права собственности на нежилые помещения осуществляется доверителем самостоятельно и за свой счет на основании документов, полученных от застройщика.

Застройщик обязанный не позднее чем в стодвадцятиденний срок со дня введения объекта строительства в эксплуатацию передать этот объект объединению совладельцев, или владельцу, или эксплуатирующей организации вместе с необходимой технической документацией.

После оформления права собственности на объекты инвестирования, которые не вошли в окончательно подтвержденный объем заказа на строительство за этим объектом строительства, застройщик осуществляет продажа объектов инвестирования самостоятельно или через управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС).

Статья 20. Прекращение управления имуществом и договора об участии в ФФС, открепление объекта инвестирования от доверителя и условия выплаты доверителю средств с ФФС

Управление имуществом, которое осуществляется по договору об участии в ФФС, прекращается в случае:

• полного выполнения управляющим ФФС обязательств перед доверителем;
• отказа доверителя от участия в ФФС;
• смерти доверителя - физический лица или ликвидации доверителя - юридического лица;
• открепление управляющим от доверителя закрепленного за ним объекта инвестирования за невыполнение доверителем своих обязательств по договору об участии в ФФС;
• в других случаях, предусмотренных Правилами Фонда финансирования строительства (ФФС).

При откреплении от доверителя объекта инвестирования управляющий также открепляет от доверителя все закрепленные за ним измеримые единицы этого объекта инвестирования. С момента открепления объекта инвестирования от доверителя управления имуществом прекращается, доверитель теряет право требования на объект инвестирования и измеримые единицы этого объекта инвестирования, управляющий ФФС обязан выплатить доверителю средства на условиях и в порядке, определенных Правилами Фонда.

Управляющий открепляет от доверителя закрепленный за ним объект инвестирования в таких случаях:

• отказ доверителя от участия в ФФС;
• нарушение доверителем графика внесения средств в ФФС, указанного в свидетельстве об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС);
• нарушение доверителем других условий договора об участии в ФФС.

Сумма средств, которая подлежит возвращению доверителю при отказе от участия в ФФС, определяется управляющим, исходя из количества закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования, текущей цены измеримой единицы этого объекта инвестирования на день передачи средств в управление управляющему Фонда финансирования строительства (ФФС).

В случае если управляющий открепил от доверителя закрепленный за ним объект инвестирования за несоблюдение доверителем графика внесения средств в ФФС, сумма средств, которая подлежит выплате доверителю, определяется управляющим, исходя из количества закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования и текущей цены измеримой единицы этого объекта инвестирования состоянием на первый день месяца, следующего за месяцем, когда доверитель нарушил график внесения средств в Фонд финансирования строительства (ФФС).

В других случаях сумма средств, которая подлежит выплате доверителю, определяется управляющим, исходя из количества закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования и текущей цены измеримой единицы этого объекта инвестирования состоянием на день открепления от доверителя объекта инвестирования.

Сумма средств, которая подлежит возвращению доверителю в случаях, предусмотренных частями четвертой - шестой этой статьи, возвращается доверителю на протяжении пяти дней после осуществления управляющим следующей полной реализации соответствующего объекта инвестирования или после введения объекта строительства в эксплуатацию.

В случае досрочного прекращения управления имуществом застройщик, по требованию управляющегоФонда финансирования строительства (ФФС) вида А, обязан в определенный Правилами Фонда финансирования строительства (ФФС) срок перечислить на счет Фонда финансирования строительства (ФФС) средства для
дальнейшей выплаты доверителю.

Для ФФС вида А выплата средств доверителю не может осуществляться за счет другого Фонда финансирования строительства (ФФС) или собственного имущества управляющего.

Для ФФС вида Б выплата средств доверителю не может осуществляться за счет другого Фонда финансирования строительства (ФФС).

Если доверитель выполнил все обязательства перед управляющим Фонда финансирования строительства (ФФС) и после введения объекта строительства в єксплуатацию подписал с застройщиком акт приема-передачи закрепленного за ним объекта инвестирования, условия договора об участии в ФФС считаются выполненными и управление имуществом прекращается.

Если доверитель выполнил все обязательства перед управляющим Фонда финансирования строительства (ФФС), но на протяжении двух месяцев после введения объекта строительства в эксплуатацию без уважительных причин не подписывает акт приема-передачи закрепленного за ним объекта инвестирования и не подал в письменной форме свои замечания относительно невыполнения застройщиком своих обязательств по объекту строительства и объекту инвестирования соответственно статье 19 этого Закона, управление имуществом прекращается и управляющий открепляет от доверителя объект инвестирования и все закреплены за ним измеримы единицы этого объекта инвестирование.

В этом случае обязательства управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС) перед доверителем и условия договора об участии в ФФС считаются выполненными, за исключением обязательства по доверенности доверителя представлять его интересы перед третьими лицами и осуществлять другие действия относительно защиты его интересов, в том числе в суде, а также обязательство возвратить средства доверителю на его требование.

Относительно объекта инвестирования, который был открепленный от доверителя, управляющий соответственно условиям части девятой статьи 14 этого Закона может заключить договор об участии в ФФС с другим доверителем и закрепить за ним этот объект инвестирования или возвратить имущественные права на этот объект инвестирования застройщику.

Статья 21. Виды вознаграждения управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС) и порядок ее уплаты

За перечисление средств на финансирование строительства управляющий получает вознаграждение:

• для ФФС вида А управляющему такое вознаграждение платит застройщик в размере, сроки и в порядке, согласованные с застройщиком при заключении договора. По согласованию управляющего и застройщика, при перечислении средств на финансирование строительства из Фонда финансирование строительства, управляющий может удерживать надлежащее ему вознаграждение самостоятельно за счет средств Фонда финансирования строительства (ФФС);
• для ФФС вида Б управляющий при перечислении средств на финансирование строительства из Фонда финансирования строительства удерживает надлежащее ему вознаграждение самостоятельно за счет средств ФФС в размере, определенном Правилами Фонда финансирования строительства (ФФС).

За осуществление управления средствами, переданными управляющему в управление, доверитель платит управляющему вознаграждение в размере, сроки и в порядке, определенные в договоре об участии в ФФС, но не больше пяти процентов от суммы средств, переданных в управление.

Управляющий Фонда финансирования строительства (ФФС) к запланированной дате введения объекта строительства в эксплуатацию на условиях Правил ФФС, в пределах
деятельности по управлению активами средствами ФФС, может предоставить
доверителю услуги относительно изменения объекта инвестирования, уступки права
требования по договору об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС) третьим лицам, частичного возвращения средств с Фонда финансирования строительства (ФФС) и оформление отказа от участия в Фонде.

За осуществление таких услуг доверитель платит управляющему Фонда финансирования строительства (ФФС) вознаграждение в порядке, определенному в договоре об участии в ФФС, в размере:

1. за оформление изменения объекта инвестирования - в размере не больше одного процента от стоимости закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования по текущей цене на день представления заявления об оформлении операции изменения объекта инвестирования;
2. за оформление уступки права требования по договору об участии в ФФС третьим лицам - в размере не больше пяти процентов от стоимости закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования по текущей цене на день представления заявления об оформлении операции уступки права требования по договору об участии в ФФС;
3. оформление отказа доверителя от участия в ФФС  за исключением случаев отказа, определенных в статье 18 этого Закона) - в размере не больше пяти процентов от стоимости закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования по текущей цене на день подачи заявления об отказе доверителя от участия в ФФС.

В случае отказа доверителя от участия в Фонде финансирования строительства (ФФС) в случаях, определенных статьей 18 этого Закона, вознаграждение управляющему не платится.

Статья 22. Прекращение функционирования Фонда финансирования строительства (ФФС)

Фонд финансирования строительства (ФФС) прекращает свое функционирование по решению управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС) в случае достижения цели, с которой был созданный Фонд.

После выполнения управляющим Фонда финансирования строительства (ФФС) обязательств перед всеми доверителями ФФС считается таким, что прекратил свое функционирование.

Статья 23. Замена управляющего ФФС

По решению суда ФФС может быть передан в управление другому финансовому учреждению.

В случае ликвидации управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС)  средства на счету Фонда финансирования строительства (ФФС) не включаются в ликвидационную массу управляющего Фонда финансирования строительства (ФФС) и направляются исключительно на удовлетворение требований доверителей к управляющему ФФС - Фонда финансирования строительства согласно Правилам ФФС.

Статья 24. Надзор и регулирования деятельности управляющих ФФС - Фонда финансирования строительства и застройщиков

Надзор и регулирования деятельности управляющих ФФС осуществляют специально уполномоченный орган исполнительной власти в сфере регулирования рынков финансовых услуг и Национальный банк Украины в пределах своих полномочий.

Целью надзора и регулирование деятельности управляющего ФФС есть контроль за соблюдением управляющим ФФС требований этого Закона и других актов законодательства, а также соблюдение управляющим ФФС принятых на себя по договорам об участии в ФФС обязательств.

Основными направлениями надзора и регулирование деятельности управляющего ФФС являются:

• контроль за соответствием Правил Фонда финансирования строительства (ФФС) и условий договоров об участии в ФФС - Фонде финансирования строительства требованиям законодательства;
• контроль за соблюдением управляющим ограничений, установленных законом и Правилами ФФС - Фонда финансирования строительства;
• выполнение обязательств управляющим ФФС относительно включения доверителей к перечню, который управляющий предоставляет застройщику для передачи объектов инвестирования в собственность доверителям;
• выполнение управляющим ФФС - Фонда финансирования строительства обязательств относительно возвращения средств доверителям по их требованию и соответствия размера сумм средств, которые выплачиваются доверителю, требованиям этого Закона.

Надзор и регулирование деятельности застройщиков осуществляет специально уполномоченный центральный орган исполнительной власти по вопросам строительства и архитектуры в пределах и в порядке, определенных законодательством.

Целью надзора и регулирование деятельности застройщиков есть контроль за соблюдением застройщиками требований этого Закона и других актов законодательства в сфере строительства.

Основными направлениями надзора и регулирование деятельности застройщиков есть контроль за соблюдением застройщиком обязательств, установленных законом и договором с управляющим ФФС - Фонда финансирования строительства, в том числе за соблюдением обязательств относительно:

• регистрации и оповещение проектной декларации и изменений в нее;
• организации сооружения объекта строительства в соответствии с проектной декларацией;
• ведение за каждым объектом строительства отчетности за установленной законодательством формой и регулярного ее предоставление управляющему;
• запрета заключения за одним объектом строительства договоров с разными управляющими ФФС - Фонда финансирования строительства.

Специально уполномоченный центральный орган исполнительной власти по вопросам строительства и архитектуры обеспечивает применение к застройщикам, которые нарушают свои обязательства, установленные законом и договором с управляющим ФФС – Фонда финансирования строительства, мер воздействия в пределах и в порядке, определенных законодательством.